実家を相続したものの、
仕事や日々の生活に追われて
「とりあえずそのまま」にしていませんか？
実は今、日本の不動産ルールが歴史的な転換期を迎えています。

特に注目すべきは、
2024年4月からスタートした「相続登記の義務化」。
さらに2026年現在、
空き家に対する行政の監視もかつてないほど厳しくなっています。

「うちは大丈夫」と思っている方にこそ知ってほしい、
放置することのリスクと、
賢い出口戦略について不動産プロの視点で徹底解説します。

これまで不動産を相続しても、
名義変更（相続登記）をするかどうかは個人の自由でした。
しかし、所有者不明の土地が
九州の面積を超えるほどに膨れ上がったことを受け、
国がついに重い腰を上げました。

期限は3年以内：

相続により所有権を取得したことを
知った日から3年以内に
登記申請が必要です。

過去の相続も対象：

「改正前に相続したものだから関係ない」は通用しません。
2024年4月以前に相続した物件も、
2027年3月31日までに登記を済ませる必要があります。

10万円以下の過料：

正当な理由なく放置した場合、
行政罰として過料を科される可能性があります。

「忘れていた」という理由は通用しません。
登記官からの催告を無視し続けると、
裁判所を通じてペナルティが下る仕組みになっています。

「登記さえすれば、
空き家のまま放置してもいいんでしょ？」と
思われるかもしれません。
しかし、現実はそう甘くありません。
2023年末の法改正（改正空家法）により、
放置リスクはさらに跳ね上がっています。

これまでは、
今にも崩れそうな「特定空家」だけが指導対象でした。
しかし現在は、
その前段階である**「管理不全空家」**という区分が新設されています。

窓ガラスが割れている

庭木が伸び放題で隣家へ越境している

外壁の一部が剥がれかけている

こうした状態で自治体の勧告を受けると、
固定資産税の優遇措置（住宅用地特例）が解除され、
税額が実質的に最大6倍に跳ね上がります。

建物は人が住まなくなると驚くべきスピードで傷みます。
通風が行われないことで湿気がこもり、
カビやシロアリが発生。
数年放置するだけで、
売却時に「建物価値ゼロ（解体更地渡し）」どころか、
**「解体費用分がマイナス」**という事態になりかねません。

実家をどうするか。
選択肢は大きく分けて3つです。

① 「売却」して現金化する（相続空き家の特例を活用）
　　　　
一番スッキリするのが売却です。
特に、一定の要件を満たせば売却益から
最大3,000万円まで控除できる
**「相続空き家の3,000万円特別控除」**が利用可能です。
ただし、この特例には期限や耐震基準などの細かな条件があるため、
早めの確認が必須です。

　　　　
「いつか戻るかもしれない」
「手放したくない」という場合は、
リノベーションして賃貸に出す、
あるいは地域のコミュニティスペースや民泊として活用する道もあります。
2026年現在は、
地方移住や二拠点居住のニーズも高まっており、
意外な活用法が見つかるケースも増えています。

　　　
どうしても引き取り手が見つからない「いらない土地」については、
相続土地国庫帰属制度を検討しましょう。
審査や負担金（約20万円〜）が必要ですが、
国に土地を引き取ってもらえる最終手段です。
ただし、建物がある状態では申請できないため、
解体が前提となります。

　　　　
相続した実家を放置してしまう最大の原因は、
**「兄弟姉妹での話し合いが面倒だから」**という
心理的なハードルです。

しかし、時間が経てば経つほど、
さらなる相続が発生して権利関係が複雑になり（数次相続）、
いざ売ろうとした時に
「従兄弟のハンコが必要……」といった絶望的な状況に陥ります。

　　　　
名義の確認：
　　　　
そもそも今の名義が誰になっているか、
法務局で「登記事項証明書」を取る。

親族での意思確認：
「売るのか、残すのか」の方向性だけでも共有しておく。

プロによる査定：
　　　
今売ったらいくらになるのか、
解体費用はいくらか。現実的な「数字」を知る。

　　　
実家は「思い出」か「お荷物」か
実家にはたくさんの思い出が詰まっています。　
しかし、放置し続けた結果、
近隣に迷惑をかけ、
罰金を払うことになっては、
ご両親も悲しまれるはずです。

「相続登記」をきっかけに、
一度実家の未来について真剣に考えてみませんか？
2024年の義務化、
そして厳格化された空き家対策。
これらはすべて、
**「不動産を負債にせず、次の世代へ繋ぐためのアラート」**なのです。

「まずは今の資産価値を知りたい」
「登記の手続きをどこから始めればいいかわからない」という方は、
ぜひ一度、地域の不動産マーケットに詳しい弊社へご相談ください。
状況に合わせた最適なプランを一緒に考えさせていただきます。

　　　
現場でよく寄せられる質問をまとめました。

Q1. 相続登記を自分ですることは可能ですか？
　　　
A. 可能です。
ただし、難易度はケースによります。
法務局の窓口で相談しながら、
ご自身で申請書を作成することはできます。
ただし、明治・大正時代まで遡るような
戸籍謄本の収集が必要な場合や、
数代前の相続から放置されている場合は、
権利関係が複雑すぎてプロ（司法書士）に頼まないと困難なケースがほとんどです。

Q2. 兄弟で「共有名義」にするのはアリですか？
　　　
A. あまりおすすめしません。
「平等に分けたい」という理由で
兄弟3人の共有名義にすると、
将来そのうちの1人が「売りたい」と言っても、
全員の同意がなければ売却も大規模修繕もできません。
さらに、その兄弟に相続が発生すると、
権利者が孫世代まで広がり、
収拾がつかなくなります。
**「誰か一人が相続し、
他の兄弟には現金で渡す（代償分割）」か、
「売却して現金を分ける」**のが後々のトラブルを防ぐ王道です。

Q3. 「相続放棄」をすれば、空き家の管理義務から解放されますか？
　　　　
A. いいえ、すぐには解放されません。
家庭裁判所で相続放棄をしても、
他に相続人がいない場合や、
次順位の人が引き継ぐまでは、
その不動産を適切に管理する義務（保存義務）が残ります。
「放棄したから、もう勝手に家が崩れても知らない」とはいかないのが法律の難しいところです。

Q4. 建物内の遺品整理が終わっていません。そのまま査定に出せますか？
　　　
A. もちろんです。
むしろ、家具や荷物が残ったままの状態で
プロの査定を受けることをおすすめします。
弊社のような不動産会社は、
遺品整理業者と提携していることが多いため、
片付け・解体・売却をワンストップで提案できます。
「片付けてから相談しよう」と思っているうちに
数年経ってしまうのが一番もったいないパターンです。

Q5. 2026年現在の不動産価格、実家のような「中古物件」の需要は？
　　　　
A. 都市部近郊では非常に高いです。
新築マンションや建売住宅の価格が高騰し続けているため、
予算を抑えたい現役世代にとって
「中古住宅を買ってリノベーションする」という選択肢は
今やスタンダードになっています。
放置して建物を腐らせてしまう前に市場に出せば、
意外な高値で売れるチャンスは十分にあります。

5. 最後に：実家は「思い出」か「お荷物」か
　　　
実家には、そこで過ごした何十年もの思い出が詰まっています。
しかし、放置し続けた結果、
近隣から苦情が寄せられ、
罰金を科され、
税金を払い続けることになっては、ご両親も決して喜ばれないはずです。

2024年に始まった「相続登記の義務化」は、
国が私たちに
**「自分の資産には最後まで責任を持ち、
次の世代へ健全な形でバトンタッチしなさい」**と
促しているメッセージでもあります。

もし、この記事を読んで「そろそろ動かないとな」と感じたら、
まずは「今の価値を知る」ことから始めてみませんか？
　　

この記事を書いた人

株式会社KN不動産 代表取締役社長
久賀田　康太

寝屋川高校卒
関西大学法学部卒
住友不動産販売株式会社を経て、現職
（保有資格）
宅地建物取引士
マンション管理士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者（未登録）