KN不動産がお伝えします、
不動産査定のこと。
（車の買取査定とは違います！！）
「不動産」を査定してもらう際の考え方を解説します。
ちなみに、例えば「車」の査定を一括査定した際の、
車屋さんからの査定金額は
その車屋さんの「買取金額」です。
その金額で買ってくれる可能性が高いですよね。
（昨今の車業界のトラブルで、
提示された買取査定は高かったのに、
いざお店に持っていくと難癖をつけて
低く買い取られたという事例があるようですが…）
しかし、不動産仲介会社の査定金額は、
だいたいの場合「成約予想価格」です。
不動鑑定評価基準で言うところの、
簡易な取引事例比較法です。
「査定依頼の物件の近くでは坪単価は82万円だから、
それよりこっちの物件の方が道路が南向きだし…」
という感じで、その担当者の主観でざっくり金額を決めます。
それも少し高めに。。。
査定を出した会社がその金額で買い取る訳ではありません。
ですので、不動産一括査定等で査定金額を出してもらうと思いますが、
あくまで「売りに出せばそのぐらいの金額で買手が見つかるかもしれませんよ？」
いう金額です。
一括査定サイトに限らず、
複数の不動産会社に査定をしてもらうと
必ずと言っていいほど各社の査定価格にバラつきが生じます。
このような場合、一体何を基準にすれば良いのでしょうか？
不動産会社は具体的にどうやって査定価格を出しているのでしょうか？
実は、昨今ではほとんどの不動産会社では
必要事項を入力するだけで
査定価格を自動計算するシステムを導入しており、
誰でも簡単に査定ができるようになっているのです。
このシステムがあるおかげで、
不動産業界未経験の入社したての新人でも
査定ができてしまうのです。
不動産の有名な国家資格として、
「宅地建物取引士」や「不動産鑑定士」などがありますが、
不動産の「査定」にこれらの国家資格は必要ありません。
査定はあくまで提案ですので、
最終の金額を決めるのは、
あくまで「売主様」です。
不動産会社ごとに、導入している不動産査定システムは違いますが、
査定価格を求めるプロセスや計算式はほとんど類似しています。
これは裏を返すと、
どの不動産会社に査定を依頼しても、
本来は査定価格の大幅なバラつきは発生しにくいということになります。
AIが発達し、将来的には、AIが瞬時に価格を出し、
不動産会社は販売するためだけのツールになるかもしれません。
例えば、不動産会社5社に査定の依頼をして、
5社とも全て同じ査定価格が出るというのはまず無いでしょう。
相場価格が5,000万円のマンションであれば、
通常4,500万円～5,500万円程度の範囲で査定価格が出てくることになります。
なかには会社の上司から、「絶対に専属でとってこいよ！」と
発破をかけられ、相場より1,000万円以上で預かろうとする大手仲介会社もあります。
ましてや、戸建の査定となりますと、
各会社により査定金額にかなりのバラつきが出ます。
なぜなら、このような平均査定価格と乖離した査定価格は往々にして、
「虚偽の高額査定」「おとり査定」か「調査ミス」の可能性があるからです。
虚偽の高額査定やおとり査定については
先程ご紹介した通りです。
もう一方の「調査ミス」とは、
不動産の価値に直接影響する建築基準法や都市計画法といった、
法規制などに関する調査を
不動産会社が見誤ってしまっているケースです。
特に戸建てや土地の調査は注意が必要で、
例えば、建築基準法には建物を建築できる条件として
「幅4ｍ以上の道路に土地が2m以上接していなければならない」という条項があります。
もし、この条件を満たしていなければ、
その不動産は「再建築不可物件」となってしまい、
相場価格より大幅に価格がダウンしてしまいます
（今建っている建物を老朽化のために取壊したり、
火災で消失した際などに、再度建物を建てることができないから）。
この建築基準法の再建築条件は初歩的な調査の１つですが、
残念ながらプロである不動産会社でも見落としてしまうことがあります。
ただし、マンションであれば、
土地や戸建てのような調査ミスは起こりにくいので、
平均査定価格より乖離した査定を受けたときは、
媒介契約を取るための「おとり査定」の可能性が高いと言えます。
売主様はどなたも、
「安く」言われるより「高く」言われる方が気分は良いですよね？
そこに付け込んで、あえて「高く」金額お伝えする方が会社が多い気がします。（あくまで主観です）
いずれにしろ、平均査定価格より高額な査定があったときは、
簡単に鵜呑みにせず査定の信憑性を確かめることが大切です。
昨今ではAI（チャットGPT等）で、
住所やご所有の不動産の、
分かる範囲での詳細情報を入力しますと、
すぐ概算が把握できます。
一度試してみても良いかと思います。
久賀田 康太
寝屋川高校卒
関西大学法学部卒
住友不動産販売株式会社を経て、現職
（保有資格）
宅地建物取引士
マンション管理士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者（未登録）
コラム一覧へ戻る