―始める前に知っておきたい“5つの注意点”―

「家賃収入で安定収入をつくりたい」
「老後の年金代わりに不動産投資を始めたい」

最近、こうしたご相談が本当に増えました。
不動産投資は、株式などと比べて
“現物がある安心感”や
“安定した家賃収入”が魅力の資産運用です。

ただし一方で、
「なんとなく良さそう」で始めてしまうと、
思わぬ落とし穴にはまることも。
実は、失敗する人には共通点があるように感じます。

弊社に大変ありがたいことに、
投資家のお客様がよく相談で連絡をくれます。
5,000万円の物件～15億円以上の物件と、
高額な物件を買われる方もいらっしゃいます。
今回は、現場で多くの投資家さんを見てきた立場から、
不動産投資で、特に気をつけるべきポイントを整理してみます。

　　
いろいろな事業主のお客様がいて、
土地から購入されて、
利回りを「作る」方が多いですが、
出来合いモノを購入される方もいらっしゃいます。
　　
投資物件を探し始めると、
まず目に入るのが「利回り」。
•利回り10％
•利回り12％
•利回り15％
数字が高いと、つい「お得」に見えますよね。
でも実は、
いろいろなポータルサイトで掲載されている「利回り」ですが、
いろいろな解釈のできるワードですので、
ご自身が知りたい「利回り」は、
何をさすのかをしっかり理解することが大事です。
　　
利回りが高い＝リスクが高いと考えることができる不動産投資の世界。
　　
例えば、
•空室が多いエリア
•築古で修繕費がかさむ
•需要が弱い地方物件
　　
こうした物件は価格が安い分、利回りが高く表示されます。
大切なのは、
「表面利回り」ではなく
「実際に手元に残るお金（実質利回り）」。
数字の見た目に飛びつかないことが第一歩です。
　　

　　
不動産投資の収入源はシンプル。
入居者がいて初めて家賃が入る、これだけです。
つまり、空室になれば収入はゼロ。
それでもローン返済や固定資産税は続きます。
（現金購入で物件を買う場合は、めったに失敗はしませんが、
ほとんどの方が融資を受けて購入します）
　　
だからこそ、
•駅距離
•エリアの人口動態
•周辺の賃貸需要
•競合物件の多さ

こうした「借り手目線」のチェックがとても重要。
また、これらは全て、
後ほど記載する「出口戦略」を念頭に置いた考え方です。
投資物件は
“自分が住みたいか”ではなく“他人が借りたいか”で考える
これが鉄則です。

　　
意外と見落とされがちなのが、
ランニングコスト。
•原状回復費
•設備交換（給湯器・エアコンなど）
•外壁・屋根修繕
•管理費・修繕積立金
　　
築年数が古くなるほど、これらは確実に増えます。
購入時は黒字でも、
修繕が重なって赤字化するケースは珍しくありません。
「家賃 − ローン」だけで計算するのは危険。
必ず「年間支出」まで含めて収支計画を立てましょう。

　　
レバレッジ（融資活用）は不動産投資の魅力ですが、
同時に最大のリスクにもなります。
よくある失敗例が、
「満額借りられる＝満額借りてOK」
という考え方。
これはとても危険です。
•空室が続いたら？
•金利が上がったら？
•想定外の修繕が出たら？
　　
こうした“もしも”に耐えられる返済額かどうか。
**攻めよりも「守りの資金計画」**が長期投資では重要です。
　　

　　
購入時は「買うこと」に集中しがちですが、
投資で本当に重要なのは出口＝売却です。
ここは数多く不動産取引を経験している不動産会社の方が、
一般投資家より、どうしても不利になりがちな部分だと感じます。

•将来売りやすいエリアか
•資産価値は維持できそうか
•需要が長期的に見込めるか

売れない物件は、実は一番リスクが高い。
「いざ売りたいのに売れない」
これが最悪のシナリオです。
買う前に
“この物件、10年後も欲しい人いる？”
と自分に問いかけてみてください。
　　

　
不動産投資は、
一発逆転のギャンブルではありません。
•高利回りを追いすぎない
•需要のあるエリアを選ぶ
•維持費を織り込む
•借りすぎない
•出口（売却）を考える

この基本を守るだけで、
失敗確率は大きく下がります。
派手さはありませんが、
“堅実な物件をコツコツ持つ人”が
最終的に勝つ世界です。
もし
「この物件どう思う？」
「収支的に大丈夫？」
と迷ったら、客観的な第三者目線でのチェックも大切。

お気軽にご相談いただけましたら幸いです。
　

この記事を書いた人

株式会社KN不動産 代表取締役社長
久賀田　康太

寝屋川高校卒
関西大学法学部卒
住友不動産販売株式会社を経て、現職
（保有資格）
宅地建物取引士
マンション管理士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者（未登録）