媒介契約
不動産の売却は、
個人で行うことが難しいため
不動産業者に仲介をお願いし、
買主を見つけてもらうことが一般的です。
その際にあなたが仲介を依頼する不動産会社との間で
取り決める約束事（契約）が媒介契約です。
不動産業者は媒介契約を結び
買主を見つけることで報酬がもらえるので、
すぐに媒介契約の話を持ち出してきますが、
急に不動産会社と契約を結ぶとなると少し身構えてしまいますよね。
できれば事前に契約についての知識を深めておきたいですが、
法律の話は理解しづらいのではないでしょうか。
先にお伝えすると媒介契約には3つの種類があります。
一般媒介
専任媒介
専属専任媒介
どの媒介契約を選ぶかによって、
売却までのスピードや売れる金額が変わることは多々あります。
どの媒介契約を結ぶかはあなたが自由に決めることができますので、
自分に最適な媒介契約の判断ができれば、よりスムーズな売却に繋がります。
なぜ媒介契約が必要かというと、
依頼者と不動産会社の間の依頼関係を明確にし、
仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐためです。
仲介の依頼を受けた不動産会社には、
媒介契約の締結が法的（宅地建物取引業法第34条の2）に義務づけられています。
実際に、どんな契約を結ぶのか
不動産会社に行く前に確認しておきましょう。
上記で紹介した違いを明記したものが媒介契約書になります。
国土交通省では標準媒介契約約款（以下、約款）を策定しており、
多くの不動産会社はこの約款を雛形に
媒介契約書を作成していますので、
契約の内容は主に下記の点になっています。
レインズ
一般媒介契約にはレインズへの登録義務はありません。
一方、専任媒介・専属専任媒介は登録の義務があり、
登録までの日数も決められています。
レインズ（REINS）とは
「Real Estate Information Network System」の頭文字「REINS」を示したもので、
不動産物件情報交換のためのネットワークシステムを指します。
不動産会社の従業員しか見ることができない点で、スーモやアットホームとは違います。
売主への業務報告に関すること
不動産会社が、売主に対して
一定の頻度で文書または電子メールによる報告（業法では口頭でも可能）が
義務付けられていることが記載されています。
この報告の頻度は媒介契約の種類によって異なります。
契約の有効期間
契約の有効期間は、3ヶ月以内と定めていることが記載されています。
ちなみに売主からの申し出があれば更新も可能です。
不動産会社への報酬である仲介手数料に関することが記載されています。
支払いのタイミング
買主が見つかって売買契約が成立したときです。
不動産会社から売主に請求できることになっています。
どの媒介契約を選んでも報酬額に変わりはありません。
売主が契約に違反して売買契約を締結した場合は、
不動産会社が仲介手数料に相当する
違約金の支払いを請求できることが記載されています。
具体的には、
専任または専属専任で契約した会社以外の不動産会社に
売却を依頼して売買契約を成立させた場合
専属専任で契約したが、
売主が自分で発見した買主と売買契約を締結した場合
があげられます。
以上の点が媒介契約の契約書の内容です。
ここからは、3つの媒介契約の違いについて説明していきます。
一般媒介
専任媒介
専属専任媒介
の3つの種類があります。上記でお伝えした通り、
どの媒介契約を選ぶかによって契約内容が違ってきます。
主な違いは、任せる相手が1社か複数社かということです。
その違いによって、売れる早さや手間などが変わってきます。
また、物件が高く売れるかどうかという点についても、厳密には、
専任媒介・専属専任媒介契約の場合は
契約した不動産会社の力量によって違ってくるため、
一般媒介契約よりも高く売れることもあり得ます。
【特徴】
一般媒介契約は3つの媒介契約の中で
依頼主にとって一番自由度の高い媒介契約です。
なぜなら、他の2種類の媒介契約と異なり、
複数の不動産業者に仲介を依頼することができるからです。
【おすすめするケース】
・物件の売り出し情報をあまり公にしたくない場合（一般媒介契約の場合、レインズへの登録義務がないため）
・ゆっくりでもいいから高く売りたい場合
【特徴】
専任媒介契約は、売却を依頼するにあたり
契約した1社のみにしか依頼できません。
ただし、自分で見つけてきた買主とは契約することができます。
【おすすめするケース】
・売りにくい物件を早く売りたい場合、
かつ、知り合いで買ってくれそうな人がいる場合
【特徴】
専属専任媒介契約は、
売却を依頼するにあたり契約した1社のみにしか依頼できません。
また、自分で見つけてきた買主との契約も禁止されています。
【おすすめするケース】
・売りにくい物件を早く売りたい場合
・できるだけ手間をかけたくない場合
（専属専任媒介契約は、
不動産会社1社のみとの契約になるため手間が比較的省ける）
3つの媒介契約の中で、
どれにしようか迷ってしまった場合には専任媒介契約がおすすめです。
専任媒介契約は、売るまでの早さ、手間、売り方の自由度など
全体のバランスがよく欠点が少ないからです。
とはいえ、初めから無難な専任媒介契約を選ぶのではなく、
まずは自分の状況にあった媒介契約を吟味することが重要です。
ここまで3つの媒介契約の違いを説明してきました。
自分に最適な媒介契約を結ぶことが大切な一方で、
どの不動産会社と契約を結ぶのかということも同様に重要です。
特に専任媒介、専属専任媒介契約では、
1つの不動産会社だけに売却を依頼するため、
不動産会社や担当者の対応の善し悪しで大きく左右されてしまう可能性があります。
したがって、不動産会社選びは慎重に行いましょう。
以下で、簡単に不動産会社を選ぶ際のポイントをまとめたので参考にしてください。
「査定が高い＝いい不動産会社」ではありません。
最初に提示した価格も、
最終的には金額を下げられてしまうことがあります。
始めからちゃんと売れる価格を教えてくれる業者が好ましく、
価格を提示された場合にはその理由もヒアリングしましょう。
お客さんが多い業者が好ましいです。
依頼をする際に、業者にどんなお客さんが
どのくらいいるのか聞いてみましょう。
売却したい物件と同じような物件の売却を得意としているか、また、その実績を聞いてみましょう。
過去に取り扱った実績を見聞きすれば、
それだけ知識や経験があるということが分かります。
物件に応じた売却活動のノウハウや
顧客情報も持っていることも期待できます。
専任媒介、専属専任媒介で不動産会社が
誠実に業務を遂行しない
契約内容の重要な事項の説明がなかった
不正な行為をした
など不動産会社に落ち度がある場合には、解除が可能です。
媒介契約には、
一般媒介
専任媒介
専属専任媒介
の3種類があります。
それぞれの特徴をとらえた上で、
あなたにぴったりの媒介契約を見つけるとともに
媒介契約の契約内容についての理解を深める
よりよい不動産会社を選ぶ
違約金を発生させない
という3点も併せて抑えることで、
契約から売却までをスムーズに終えることができるでしょう。
本記事が少しでも売却をお考えの皆様のお役に立てば幸いです。
久賀田 康太
寝屋川高校卒
関西大学法学部卒
住友不動産販売株式会社を経て、現職
（保有資格）
宅地建物取引士
マンション管理士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者（未登録）
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