建築条件付き土地とは、
文字どおり「条件」のある土地のことを指します。
その条件とは、
「決められた施工会社に依頼すること」と
「その会社と一定期間内に請負契約を結ぶこと」の２つ
また一定期間内とは、
たいてい3カ月ですが、
その建築条件付き土地ごとに異なります。
このように土地の売買契約をしてから3カ月という期間内に、
家の間取りや仕様をほぼ決めて、
指定された施工会社と請負契約を結ぶ必要がある土地を、
建築条件付き土地と呼び、「売建住宅」とも言われています。

　
まずは建築条件付き土地を買って、
家が完成するまでの順番を見ておきましょう。
完成までの順番は下記の通りです。

　
1.土地の売買契約を締結する
2.指定された施工会社と間取りや仕様の打ち合わせを行う
3.施工会社と建築工事請負契約を締結する
4.着工→完成
5.入居

条件のひとつである「一定期間」とは、
上の手順でいうと1から3までの間のこと。
もし定められた期間内に
建築工事請負契約が結べなかった場合は、
土地の売買契約も白紙契約となり、
手付金や預かり金など売主が受け取ったお金は全額買主に返還されます。

　
建売住宅や分譲一戸建ても、
土地と建物がセットで販売されます。
施工会社を選べないという点では
建築条件付き土地と同じですが、
大きく異なる点があります。
それは建売住宅や分譲一戸建てがある程度間取りや仕様が決まっていて、
あとは細かい部分だけ詰めていくのに対し、
たいていの建築条件付き土地の場合、
建てる家は注文住宅と同じく、
敷地条件に合わせて
自由に間取りや仕様を決められるということです。
ただしある程度間取りや仕様の限度がある場合もあるので、
購入時にはどこまで自由に設計できるのか、
確認するようにしましょう。
また建物が自由な分、
建売住宅や分譲一戸建てと違い、
土地の価格は決まっていても建築費用（ひいては土地+建物の総額）は
注文次第で上下します。
そのため予算を組む際に注意が必要です。
　

　
建築条件付き土地のメリット
　
では建築条件付き土地を購入するメリットには、
どんなことが挙げられるでしょうか。
下記にまとめてみます。

　
・間取りが自由なことが多い（ある程度決められている場合もある）
・土地があらかじめ用意されている

建築条件付き土地のデメリット
　
一方で、建築条件付き土地を購入するデメリットには
どんなものがあるでしょうか。
下記にまとめてみます。

　
・施工会社を自由に選べない
・一定期間内で間取りや仕様を決めなければならない
・相見積もりが取れないので、費用の比較検討がしにくい

　
「建築条件がつくから」という理由で、
土地の価格が安くなる、
あるいは値引きしてくれると思っている人がいるかもしれませんが
そんなことはありません。
ただし、最近は郊外の一戸建てよりも
都市部のマンションのほうが人気ですから、
売主がマンションよりも魅力的な価格に設定することは十分考えられます。

ここで注意したいのは、
売主としては土地の価格を抑えた分、
建物の価格で取り戻そうと思えばできるという点です。
ですから、土地と建物の総額でいくらになるのかを
必ず確認するようにしましょう。

　
条件がつくからこそ「建築条件付き土地」なのですから、
基本的に「条件」は外せません。
ただし先述の通り、
郊外の一戸建てよりも都市部のマンションが人気の昨今、
場合によっては条件を外して土地のみを販売するケースも、
無いとは言い切れません。
「建築条件付き土地を扱う不動産会社からすれば、最終手段でしょう」。
また条件を外すといっても、
その分土地代が高くなることは十分考えられます。
ともかく、条件がつくからこそ建築条件付き土地。これが大原則です。

　
住宅ローンは土地と建物一緒に借りられる？
建築条件付き土地の売主によりますが、
だいたいの会社は土地融資→建物完成後建物分の融資のパターンが多いです。
　

この記事を書いた人

株式会社KN不動産 代表取締役社長
久賀田　康太

寝屋川高校卒
関西大学法学部卒
住友不動産販売株式会社を経て、現職
（保有資格）
宅地建物取引士
マンション管理士
賃貸不動産経営管理士
管理業務主任者（未登録）